Ενοικιαστές στην Ιταλία: επισκευές, εγγύηση και καταγγελία

Γρήγορη απάντηση

Γράψτε στον ιδιοκτήτη (locatore) για να αναφέρετε μια βλάβη, να ζητήσετε ξανά μια επισκευή ή να ζητήσετε πίσω την εγγύηση μίσθωσης (deposito cauzionale)· αυτές οι επιστολές μπορούν να σταλούν με email ή ταχυδρομικά. Η καταγγελία της μίσθωσης είναι άλλη υπόθεση: για να φύγετε πρόωρα, χρειάζεστε ρήτρα καταγγελίας στη σύμβαση ή σοβαρούς λόγους (gravi motivi), προειδοποίηση έξι μηνών και συστημένη επιστολή (lettera raccomandata). Η εγγύηση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τρία μηνιαία μισθώματα και αποφέρει νόμιμο τόκο.

Ο οδηγός αφορά τις ιδιωτικές μισθώσεις κατοικίας (locazione abitativa) στην Ιταλία, μεταξύ άλλων τις συμβάσεις 4+4 (canone libero), 3+2 (canone concordato), τις προσωρινές (transitorio) και τις φοιτητικές. Πάρτε το όνομα και τη διεύθυνση του ιδιοκτήτη από τη σύμβαση, γράψτε τη διεύθυνση της μισθωμένης κατοικίας χωριστά και αντικαταστήστε όλα τα πεδία σε αγκύλες. Για εγγύηση που δεν σας επιστράφηκε, δείτε τις οχλήσεις πληρωμής στην Ιταλία· για το internet και άλλες συμβάσεις, δείτε την ακύρωση σύμβασης στην Ιταλία.

Αναφέρετε μια βλάβη

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να σας παραδώσει την κατοικία σε καλή κατάσταση και να τη διατηρεί κατάλληλη για τη συμφωνημένη χρήση (art. 1575 c.c.), κάνοντας όλες τις αναγκαίες επισκευές εκτός από τη μικρή συντήρηση (piccola manutenzione), που βαραίνει εσάς (art. 1576 c.c.): πρόκειται για επισκευές φθορών από τη χρήση, όχι από την παλαιότητα ή από τυχαίο γεγονός, όπως τις ορίζουν η σύμβαση ή η τοπική συνήθεια (art. 1609 c.c.). Ενημερώστε τον ιδιοκτήτη όταν χρειάζεται επισκευή (art. 1577 c.c.), περιγράφοντας το πρόβλημα, πού και πότε εμφανίστηκε και πώς σας επηρεάζει, και επισυνάψτε φωτογραφίες. Μπορείτε να κάνετε μόνοι σας τις επείγουσες επισκευές και να ζητήσετε πίσω τα έξοδα, αν ενημερώσετε ταυτόχρονα τον ιδιοκτήτη. Αν υπάρχει κίνδυνος, όπως μυρωδιά γκαζιού, καλέστε πρώτα τις υπηρεσίες έκτακτης ανάγκης.

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

Ζητήστε ξανά μια επισκευή που δεν έγινε

Αναφερθείτε στην πρώτη σας ειδοποίηση, περιγράψτε τι εξακολουθεί να μην έχει αποκατασταθεί και ορίστε μια ημερομηνία. Μη σταματήσετε να πληρώνετε και μην αφαιρέσετε μόνοι σας κάποιο ποσό: τα απλήρωτα μισθώματα μπορούν να οδηγήσουν σε έξωση (sfratto per morosità). Ένα ελάττωμα που μειώνει αισθητά την καταλληλότητα της κατοικίας για χρήση σάς επιτρέπει να ζητήσετε μείωση του μισθώματος ή λύση της σύμβασης, εκτός αν το γνωρίζατε ή μπορούσατε εύκολα να το διαπιστώσετε (art. 1578 c.c.· για ελαττώματα που εμφανίζονται αργότερα, art. 1581 c.c.). Οι περισσότερες μισθωτικές διαφορές φτάνουν στο δικαστήριο μόνο μετά από απόπειρα διαμεσολάβησης ενώπιον εγγεγραμμένου φορέα (organismo di mediazione), όπου κάθε μέρος παρίσταται με τη συνδρομή δικηγόρου (art. 5 και art. 8 D.Lgs. 28/2010). Μια ένωση ενοικιαστών (sindacato inquilini) μπορεί να σας συμβουλεύσει πρώτα.

Ζητήστε πίσω την εγγύησή σας

Κατά την παράδοση της κατοικίας, ζητήστε από τον ιδιοκτήτη να υπογράψει ένα πρωτόκολλο παράδοσης (verbale di riconsegna) με τα κλειδιά, τις ενδείξεις των μετρητών και την κατάσταση της κατοικίας. Η εγγύηση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τρία μηνιαία μισθώματα και αποφέρει νόμιμο τόκο, που καταβάλλεται στον ενοικιαστή στο τέλος κάθε έτους (art. 11 L. 392/1978). Πρέπει να επιστρέψετε την κατοικία όπως την παραλάβατε, με εξαίρεση τη φυσιολογική φθορά και παλαίωση (art. 1590 c.c.)· οι παρακρατήσεις πρέπει επομένως να αντιστοιχούν σε ποσά που πράγματι οφείλετε, γι’ αυτό ζητήστε αναλυτική κατάσταση. Ο νόμος δεν ορίζει σταθερή προθεσμία επιστροφής. Αν η σύμβασή σας αποκλείει τους τόκους ή προβλέπει μεγαλύτερη εγγύηση, ζητήστε συμβουλή. Μπορείτε να ζητήσετε δικαστική διαταγή πληρωμής (decreto ingiuntivo) χωρίς προηγούμενη διαμεσολάβηση (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

Καταγγείλετε τη μίσθωσή σας

Η καταγγελία (recesso) λύνει πρόωρα τη σύμβαση με προειδοποίηση έξι μηνών, αν το επιτρέπει η σύμβαση (art. 4 L. 392/1978) ή, ανεξάρτητα από τους όρους της, για σοβαρούς λόγους (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998). Ο νόμος δεν ορίζει τι θεωρείται σοβαρός λόγος: ζητήστε συμβουλή και αναφέρετε τους δικούς σας λόγους στην επιστολή. Διαφορετικά, η σύμβαση λύνεται πρόωρα μόνο με τη συμφωνία του ιδιοκτήτη (art. 1372 c.c.). Η προθεσμία προειδοποίησης αρχίζει από τη στιγμή που η καταγγελία φτάνει στον ιδιοκτήτη (art. 1334 c.c.), και το μίσθωμα οφείλεται μέχρι την ημερομηνία λήξης.

• 4+4 και 3+2: στη δεύτερη λήξη (στο τέλος της τετραετούς ανανέωσης μιας σύμβασης 4+4 ή της διετούς παράτασης μιας σύμβασης 3+2), κάθε μέρος μπορεί να αποτρέψει την ανανέωση με raccomandata που αποστέλλεται τουλάχιστον έξι μήνες νωρίτερα (art. 2 L. 431/1998).
• Οι προσωρινές συμβάσεις (έως 18 μήνες) και οι φοιτητικές (από έξι μήνες έως τρία χρόνια) ακολουθούν υπουργικά υποδείγματα (D.M. 16 gennaio 2017)· ελέγξτε τη ρήτρα καταγγελίας. Η φοιτητική σύμβαση ανανεώνεται στην πρώτη λήξη της, εκτός αν ο ενοικιαστής την καταγγείλει τουλάχιστον έναν και το πολύ τρεις μήνες νωρίτερα.

Ο νόμος προβλέπει συστημένη επιστολή (art. 4 L. 392/1978). Χρησιμοποιήστε raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), δηλαδή συστημένη επιστολή της οποίας η απόδειξη παραλαβής σας επιστρέφεται υπογεγραμμένη, ή PEC (posta elettronica certificata, πιστοποιημένο email) στη διεύθυνση PEC του ιδιοκτήτη· ο νόμος εξομοιώνει την αποστολή μέσω PEC με ταχυδρομική κοινοποίηση (art. 48 D.Lgs. 82/2005). Αν η σύμβαση αναφέρει raccomandata, χρησιμοποιήστε αυτήν. Ένα email ή μια απλή επιστολή αποδεικνύονται δύσκολα. Κάθε ενοικιαστής που αναφέρεται στη σύμβαση θα πρέπει να υπογράψει ιδιοχείρως.

Η πρόωρη λύση (risoluzione) μιας καταχωρισμένης μίσθωσης πρέπει να δηλωθεί στην Agenzia delle Entrate, την ιταλική φορολογική διοίκηση, μέσα σε 30 ημέρες με το έντυπο RLI (modello RLI), με καταβολή πάγιου φόρου καταχώρισης 67 €, εκτός αν όλοι οι εκμισθωτές έχουν επιλέξει το καθεστώς cedolare secca. Οι κανόνες αναφέρονται στα συμβαλλόμενα μέρη, όχι μόνο στον ιδιοκτήτη· συμφωνήστε λοιπόν ποιος θα κάνει τη δήλωση και κρατήστε την απόδειξη.

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

Στείλτε τις επιστολές σας και κρατήστε αποδεικτικά

Για τις επιστολές επισκευής και εγγύησης, ανεβάστε το τελικό PDF σας ή γράψτε την επιστολή στο MaisonMail και προσθέστε φωτογραφίες ή έγγραφα σε μορφή PDF κατά την αποστολή. Η διεύθυνση του παραλήπτη καθορίζει τον προορισμό· οι διαθέσιμες υπηρεσίες, ο εκτιμώμενος χρόνος παράδοσης και η τελική τιμή εμφανίζονται πριν από την πληρωμή. Κρατήστε αντίγραφο κάθε επιστολής και κάθε συνημμένου. Η παρακολούθηση δείχνει ότι ένα αντικείμενο έφτασε, όχι τι περιείχε. Στείλτε την καταγγελία σας με raccomandata A/R ή PEC, όπως προβλέπουν ο νόμος και η σύμβασή σας: μια απλή επιστολή ή μια επιστολή με παρακολούθηση δεν είναι raccomandata A/R. Το κουμπί αποστολής παρακάτω προορίζεται μόνο για τις επιστολές επισκευής και εγγύησης· δεν αντικαθιστά τη raccomandata για την καταγγελία σας.