Mietwohnung in Italien: Mängel, Kaution und Kündigung

Schnellantwort

Du schreibst deinem Vermieter (locatore), um einen Mangel zu melden, eine Reparatur anzumahnen oder deine Mietkaution (deposito cauzionale) zurückzufordern; diese Briefe kannst du per E-Mail oder per Post schicken. Bei der Kündigung ist das anders: Um vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, brauchst du eine Kündigungsklausel im Vertrag oder schwerwiegende Gründe (gravi motivi), eine Frist von sechs Monaten und einen eingeschriebenen Brief (lettera raccomandata). Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen und wird mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst.

Dieser Ratgeber gilt für private Mietverhältnisse über Wohnraum (locazione abitativa) in Italien, darunter Verträge nach dem Modell 4+4 (canone libero) und 3+2 (canone concordato), Übergangsverträge (transitorio) und Studentenmietverträge. Entnimm Namen und Anschrift des Vermieters dem Mietvertrag, gib die Anschrift der Mietwohnung getrennt davon an und ersetze alle Platzhalter. Zahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück, hilft dir unser Ratgeber zur Mahnung in Italien; für Internet- und andere Verträge lies Vertrag in Italien kündigen.

Mangel melden

Der Vermieter muss dir die Wohnung in gutem Zustand übergeben und sie für den vereinbarten Gebrauch tauglich erhalten (art. 1575 c.c.). Er übernimmt alle notwendigen Reparaturen außer der kleinen Instandhaltung (piccola manutenzione), die deine Sache ist (art. 1576 c.c.). Gemeint sind Reparaturen von Schäden, die durch den Gebrauch entstehen, nicht durch Alter oder Zufall; was im Einzelnen dazugehört, bestimmen der Vertrag oder der örtliche Brauch (art. 1609 c.c.). Sag dem Vermieter Bescheid, sobald eine Reparatur nötig ist (art. 1577 c.c.), und beschreib das Problem, wo und wann es aufgetreten ist und wie es dich beeinträchtigt; leg Fotos bei. Dringende Reparaturen darfst du selbst durchführen und dir die Kosten erstatten lassen, wenn du den Vermieter gleichzeitig benachrichtigst. Besteht Gefahr, etwa bei Gasgeruch, ruf zuerst den Notruf an.

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

Ausstehende Reparatur anmahnen

Nimm Bezug auf deine erste Meldung, beschreib, was noch immer nicht in Ordnung ist, und nenne ein Datum, bis zu dem die Reparatur erfolgen soll. Hör nicht einfach auf zu zahlen und zieh keinen Betrag eigenmächtig ab: Unbezahlte Miete kann zu einem Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzugs (sfratto per morosità) führen. Mindert ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung spürbar, kannst du eine Herabsetzung der Miete oder die Auflösung des Vertrags verlangen, es sei denn, du kanntest den Mangel oder hättest ihn leicht erkennen können (art. 1578 c.c.; art. 1581 c.c. für später auftretende Mängel). Die meisten Mietstreitigkeiten kommen erst vor Gericht, nachdem eine Mediation bei einer eingetragenen Mediationsstelle (organismo di mediazione) versucht wurde, bei der jede Partei von einem Anwalt begleitet wird (art. 5 und art. 8 D.Lgs. 28/2010). Eine Mieterorganisation (sindacato inquilini) kann dich vorher beraten.

Kaution zurückfordern

Bitte den Vermieter bei der Übergabe, ein Protokoll (verbale di riconsegna) über Schlüssel, Zählerstände und den Zustand der Wohnung zu unterschreiben. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen und wird mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst; die Zinsen sind dem Mieter am Ende jedes Jahres auszuzahlen (art. 11 L. 392/1978). Du musst die Wohnung so zurückgeben, wie du sie erhalten hast, abgesehen von normaler Abnutzung und Alterung (art. 1590 c.c.). Abzüge sollten deshalb nur Beträge betreffen, die du tatsächlich schuldest: Verlange eine aufgeschlüsselte Aufstellung. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Schließt dein Vertrag die Zinsen aus oder sieht er eine höhere Kaution vor, lass dich beraten. Einen gerichtlichen Zahlungsbefehl (decreto ingiuntivo) kannst du ohne vorherige Mediation beantragen (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

Mietvertrag kündigen

Mit der Kündigung (recesso) beendest du den Vertrag vorzeitig mit einer Frist von sechs Monaten, wenn der Vertrag das erlaubt (art. 4 L. 392/1978) oder, unabhängig vom Vertrag, aus schwerwiegenden Gründen (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998). Was schwerwiegende Gründe sind, legt das Gesetz nicht fest: Lass dich beraten und nenne deine Gründe im Brief. Ansonsten endet der Vertrag nur dann vorzeitig, wenn der Vermieter zustimmt (art. 1372 c.c.). Die Frist läuft ab dem Tag, an dem die Kündigung beim Vermieter eingeht (art. 1334 c.c.), und die Miete ist bis zum Vertragsende zu zahlen.

• 4+4 und 3+2: Zum zweiten Ablauftermin (am Ende der vierjährigen Verlängerung eines 4+4-Vertrags bzw. der zweijährigen Verlängerung eines 3+2-Vertrags) kann jede Partei die Erneuerung durch eine raccomandata verhindern, die mindestens sechs Monate vorher abgeschickt wird (art. 2 L. 431/1998).
• Übergangsverträge (bis zu 18 Monate) und Studentenmietverträge (sechs Monate bis drei Jahre) folgen Musterverträgen des Ministeriums (D.M. 16 gennaio 2017); prüfe die Kündigungsklausel. Ein Studentenmietvertrag verlängert sich zum ersten Ablauftermin, wenn der Mieter nicht mindestens einen und höchstens drei Monate vorher kündigt.

Das Gesetz nennt einen eingeschriebenen Brief (art. 4 L. 392/1978). Nutze ein Einschreiben mit Rückschein (raccomandata con avviso di ricevimento, A/R), bei dem du eine unterschriebene Empfangsbestätigung zurückbekommst, oder eine PEC (posta elettronica certificata, zertifizierte E-Mail) an die PEC-Adresse des Vermieters; das Gesetz behandelt sie wie eine Zustellung per Post (art. 48 D.Lgs. 82/2005). Nennt der Vertrag die raccomandata, nimm diese. Eine E-Mail oder einen gewöhnlichen Brief kannst du nur schwer nachweisen. Alle im Vertrag genannten Mieter sollten eigenhändig unterschreiben.

Endet ein registrierter Mietvertrag vorzeitig (risoluzione), muss das der Steuerbehörde Agenzia delle Entrate innerhalb von 30 Tagen mit dem Formular RLI gemeldet werden. Dabei fällt eine feste Registersteuer von 67 € an, es sei denn, alle Vermieter haben die Pauschalbesteuerung cedolare secca gewählt. Die Vorschriften sprechen von den Vertragsparteien, nicht nur vom Vermieter: Vereinbare deshalb mit dem Vermieter, wer die Meldung übernimmt, und heb den Beleg auf.

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

Briefe abschicken und Nachweise sichern

Für Briefe zu Reparaturen und zur Kaution lädst du dein fertiges PDF hoch oder schreibst den Brief in MaisonMail; Fotos oder Unterlagen fügst du im Versandablauf als PDF hinzu. Die Empfängeranschrift bestimmt das Zielland; verfügbare Versandarten, die voraussichtliche Zustelldauer und der Endpreis werden vor der Zahlung angezeigt. Heb eine Kopie jedes Briefs und jeder Anlage auf. Die Sendungsverfolgung zeigt, dass eine Sendung angekommen ist, aber nicht, was sie enthielt. Deine Kündigung schickst du per raccomandata A/R oder PEC, so wie es das Gesetz und dein Vertrag vorsehen: Ein Standardbrief oder ein Brief mit Sendungsverfolgung ist keine raccomandata A/R. Der Versand-Button unten ist nur für die Briefe zu Reparaturen und zur Kaution gedacht; er ersetzt nicht die raccomandata für deine Kündigung.